房价真的已经到顶了吗？
原文链接：https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/2387456275
作为一个经济学研究生，房价的问题一直思考了很久。
我首先提一个观点，中国21世纪地产泡沫会作为人类经济史日后被研究最多的课题，这个程度甚至会达到美国大萧条的程度。
我们从几个范式看这个资产泡沫
1，房产泡沫我认为是出现在08年以后的，中国经济高速发展的尾声。之前中国房产从什么角度都难以说有大泡沫
2，泡沫的规模。到2022年，中国地产泡沫可能是人类历史最大的泡沫，从资产规模，占居民资产比，实际租售比，，参与人数，影响范围（涵盖全国绝大多数大中城市甚至绝大多数城市）无论任何指标，都是人类历史最大的。
3，地产泡沫的根本原因是地方分税制以及zyzf的默认（不然地方政府停摆），最直接原因是08年大放水以后地方政府以及部分决策层发现了一条捷径（无论是地方政府保gdp还是卖地收入）， 08年以前中国经济事实上是纯外贸驱动型的，研究固收的都知道那时候经济周期和房地产关系不大，08年以后已经完全无法忽视，地产已经是房间里的大象
其他各类原因复杂1，我国体制能够直接下各类政策和指导意见直接干预楼市（这可能是最重要原因，这也是中国地产泡沫远远区别于其他经济泡沫的地方）比如郁金香泡沫荷兰政府直接把郁金香交易所关闭，宣布交易锁期三年，我相信一下子泡沫也不会破，2，人类历史上最波澜壮阔的城市化，3，高度集中的产业分布，集中于一二线城市 4，中国国民民整体的投资偏好和极其罕见巨大规模的受过教育的劳动力群体5，外汇管制 ，富人及中产无法全球投资优质资产，高度内卷，只能事实上投资于房产 6，随着几轮暴涨绑定的大量既得利益群体，既包括地方政府也包括上车了的中产，指望人给自己的资产缩水是不现实的
4，泡沫阶段。08年以后从广义上都可以认为是高速增长，但是08年 16年明显是两个大节点
5，泡沫的终章，我只能这么说，现有人类历史上，所有资产泡沫，没有一个不破灭的。当然，用凯恩斯的话来说，明天我们都死了，所以这个判断是没有意义的，我们一定要说终局。只能是资金全部卷入（就是能上车的都上车了），主流预期地产不会再涨了，然后资金出逃，引发连锁反应（但是前面说的，国情决定了当局有直接关闭交易的能力，导致这个结果很难发生）所以血崩不会发生，只会是造血能力的逐渐流失，因为对于投资性房产，上涨速度缓慢就是跌（我相信这也是当局现在最希望的结果），但是这种结果的后果就是，因为地产占用资金过大，消费不振，产业升级投资不够，就业环境恶劣。目前来看，七普的人口报告会给决策层一个很大的警钟，因为之前很可能部分决策者在信息茧房中，他们只看数据和下面的分析报告是很难想象目前就业的恶劣程度的。
我们回头看房价是不是到顶的问题
根本原因是土地财政能不能解决
目前看暂时不能，房产税如果出台以后，比之土地出让金如果要达到相同规模，基本定在2-3%，如果我们考虑大规模建设减少，那1%怎么都省不了。
所以，地产价格到顶的标志就是房产税出台，我个人认为这个是一定会出台的，而且一定是普征，地产税的出台，首先解决了根本问题，地方政府的财源。但是这也就是链条第一步。
第二个指标我认为是成交量，从成交量这个指标来看，目前大中城市是真的到顶了，但是这个可能有政策指导结果，在国内，地产交易从来就不是简单的证券交易。
第三个指标是居民负债率，这个数据我之前有印象，中国家庭已经负债在世界前列了。
先说到这里吧，有时间继续更
研究房价，你首先得搞懂几个概念。
前提是，我国地产市场是全世界最特殊的地产市场，首先是土地国有，意味着否定了私人占有土地充当土地供给方，其次是我国所有大型商业银行都是国有或者公有，这意味着杠杠端被完全把控。第三是我国买房是全世界排的上的复杂，地产过户非常麻烦，等于管理者事实上掌握了市场的开闭权，比如能够中止二手房出让的程序，或者以打压房价为由把二手房交易直接关闭五年。这种操作在全世界都极为罕见。
这代表了事实上，决定房价走势的只有两个因素，一个是管理者的意愿，一个是接受者的承受能力。
开放商事实上是不值得一提的，在这个庞大的利益蛋糕中他们只是抿了一小口就足够吃成胖子了。因为这个市场实在是太大了。
1，管理者最在意的是什么？
二手房价吗？不，管理者在乎的是1，整个金融系统稳定性（这就要求不能大面积违约）2，土地出让金和其替代品的来源稳定 3，房地产建设带动的上下游拉动经济
重要性依次递减，但是我们会发现一个很神奇的事情，zf是没有那么在乎二手房价格的，首先二手房已经交易出去了，土地出让金到手了，其次房子建完了，二手房交易挣钱的只有前房东，等于说一个巨大的蛋糕被之前的房东以二手房出让的差价形式获取了。这是管理者不愿意看到的。
但是碍于整个金融系统稳定性，如果打压二手房价格固然能给普通人买房提供便利，但是对于目标一是冲突的。
所以你可以看到，管理者没有任何意愿打压房价，不管出台的政策多么的提倡房住不炒，都是事实上的背离。
经济学上研究群体的行为，只能从利益分配去研究，从管理者角度，他需要做的是，在不造成金融系统崩盘的情况下尽最大可能把接受者的接受程度提到极限。这就是经济学上讲的垄断市场，而经济学上的垄断市场，卖家至少不能直接关闭市场。从这个角度我们也能理解为什么中国地产泡沫到了这个地步还能继续击鼓传花。
这是中国地产泡沫的核心。
事实上，这个极限一直突破大家心里防线，在一个既当裁判又当卖家，还提供交易场所的交易市场，只要他想，这个房产价格事实上和他本身价值完全脱钩（宏观上这么看，实践中当然不同地段房子价格完全不一样）
我们假设一个城市有 a b c d四个地段不管怎么看都是a 好于 b 好于 c 好于d
那么这四个地段房价怎么定价合适呢？
我们假设该市已经实现了全自动盖房，同时钢筋水泥便宜的不像话。
那么 a b c d 是不是应该根据成本调整为相应利润率的价格，比如 a的成本高，他相应拿相应利润率。
错。
假设市场只有一个卖家，而这个商品是生活必需品。
那么无论成本是多少，这个价格一定是当地相应购买力顾客能够出的所有钱。
有人会说不对啊，有些人买房就很轻松啊，直接家里全款。
这种思维是不对的，我们要以整个顾客所有人做一个总分类。我们看到的就是实实在在的居民房贷占比不断突破新高。
我为什么说土地财政是根本原因呢。
因为如果你把zf当初经济学意义上的理性人，理性人做出的决策就是这样的。
从现实演变来看，完全符合经济学上理性人决策的过程。
房价涨不动了一定不是zf想限价了，而是接受者的意愿到了一个极限了。
如果zf真的想贯彻房住不炒，有无数种办法，首先就是打断房价的升值预期，这是所有人上赶着买房的原动力。
如果房价早买晚买没什么区别，为什么这么多人会这么着急上车呢？
有人会想管理者执行力是不是有问题，每年这么多抱怨房价的，为什么听不到。
这就牵涉到另一个概念，什么决定了地方gy的晋升，地方百姓的满意度吗？
不是这个，当前体制下决定地方gy晋升的有一系列考核指标，最重要的就是在维持社会稳定的情况下gdp的增速。
我认为管理者对当前普通人对于房价的感受是有了解的，但是这不在他的考核范围。
而高房价，几乎有利于他的所有业绩指标。
1，gdp增速
2，地方财政收入
事实上你了解越南地方zf运行就知道，越南地方zf目前最重视的就是招商引资，而工业地皮的价格之便宜让你匪夷所思。
这本质上是以民用地的高昂去补贴工业用地，之后产生产业，让你不得不来这工作和置业。
要彻彻底底打破越南地方zfgy对高房价的依赖，除非越南zyzf以低房价或者当地居民对房价满意度作为政绩考核。
相信我，在这种制度下，无数有创意的点子会被开发出来。只是那样，地方zf的收入从何而来？
那分税制其中就得切一大块蛋糕给回dfzf，我们把越南zyzf当成理性人的话，显然他是万分不愿意的。
这个困境我们可以概括为四个字
捅湛价值
注意，我们目前所有都是经济学理性人推演，我们目前假设这个系统效率很高，不存在贪腐。事实上房价和贪腐的关系真不大。这一切都是各方管理者最优的决策行为，没有一丝贪腐导致的决策混乱，还是那四个字：捅湛价值
这也是西方皿煮为数不多的优点，他可能效率低，可能扯皮，但是当政者绝不敢不把民意当成第一考量。
当然西方皿煮制下也不可能出现如此强大的管理者，直接垄断了卖方市场和交易与否。
前两天我看到建行老总的讲话
建行老总作为国有大行一把手显然是核心决策层的成员，他的讲话很大程度上反应了管理者的看法
他的讲话就是一句话概括
管理者目前不认为持有房产是天经地义的，而是居住权利。
尤其是一二线的房产，基本被定位为奢侈品了。
但是居住权利的解决方法就多种多样了，所以说，在一二线城市（核心交易市场）看到房价暴跌捡漏已经是不可能的了。
这样看来，房产税的出台也不可能让房价暴跌。
所以，我的看法是，到顶是到顶了，只能说以后没有投资性机会了，但是作为居住属性的昂贵奢侈品，一二线城市的房产都将继续昂贵下去。
最后回答一下大家都疑问，
1，国内地产价格高企不是特殊例子，东京纽约伦敦香港新加坡都很高
A：高当然是高，但是一来他们的租售比远远比不上我们，二来他们要不是地区中心，要不是实际上的城邦经济体（经济意义上），一个发达 狭小 的港口城邦经济体房价不高就有鬼了。而伦敦 纽约湾区等地是因为富人聚集，但是其他地区就便宜的多的多 曼彻斯特 芝加哥 奥兰多等大城市和我国房价完全不可比，而国内的贵是全局性的贵。
另外，如果你用北上深市区套内面积单位价格和纽约伦敦比，其实也差不多了....而人均gdp差4-6倍。如果你觉得这很正常，那我们真的没什么好说的了...
2，为什么说国内地产泡沫极其特殊，相同情况不是发生过很多次吗？
A：我知道你们想说次贷危机和日本泡沫经济，但是越南地产泡沫诡异的地方在于，08年以后资本市场除了雄起过一次基本是原封不动，消费数据一年比一年差，就业环境年年变差，除了互联网几乎万业凋零。你说这是泡沫经济，我感觉你都在侮辱泡沫经济，你观察下日本 美国那个泡沫破灭以前疯狂消费，股市日创新高的时代。所以说越南地产泡沫毋宁说是泡沫经济，不如说是一个产业以一个诡异的缘由绑架了世界第一号工业国。一般来说，工业国产业升级到1w美元左右，要不高歌猛进比如日韩，要不中等陷阱，但是越南经济体量太大了以至于不能用日韩来参考，但是看实际中就业困难，万业凋零惟互联网的架势，有点中等收入陷阱的意思了。我认为中等收入陷阱的本质是一国高薪岗位（就是体面岗位）占比多少的问题，如果普通人在一个国家怎么努力都很难过上体面生活，那么八成是中等收入陷阱了。从这个角度08 16年两次房价高涨（尤其是涨价去库存）都不能说饮鸩止渴了，简直就是往越南经济直接打敌敌畏，产业转型难度陡增，产业进一步集中在一线城市，贫富差距疯狂拉大，普通人收入止步不前。
3，如果回到08年，应该怎样转型才不会引起恶果呢？
A:1，产业分散分布，我都不说往内陆省份转移了，你哪怕建设真正大长三角 珠三角，把企业尤其是名企往东莞 中山 无锡 苏州 常州 等城市转移，然后部分央企转移出京（这个当然不可能，动了太多人奶酪了），就业环境都不至于这么恶化。目前越南国内经济最大的问题就是就业资源过度集中，以至于一个如此大的国土大部分年轻人要就业只能去那么几个地方。这个房价不高就有鬼了。
2，斩断地方政府以土地财政养活自己财政和基础设施的冲动。这个牵扯太大，你斩断人家收入总要给别人钱吧，换句话说，越南zyzf总要吐出一块蛋糕，目前看在中央集权的国家这个是不可能允许的
其实我自己回过头来看，这俩手段都完全不具备可行性，所以我的回答是无解。
我自己看历史，有些制度导致的顽疾就是不可能改变，北宋强干弱枝，那地方就是没钱，就是会导致以天下供养一城。越南课本里总是说中央集权的好处。
好处肯定是有，但是代价就是地方上财税和话语权的过度弱势，而且中央zf决策的时候也不可能完全理智吧？比如前几年西南地区的转移支付，效率是很低的，当然越南zf改变地区差距多决心是很大的。
那么问题来了，地方没财税，你让他怎么办？稍微学习世界政治史。
一切政权的崩溃都是财税崩溃和军力衰驰，前者是后者的诱因。
晚清那拉胯至极的行政效率，腐败丛生的地方zf，硬挺了七十年，靠啥？
4，房产泡沫的本质不是央行放水吗？
A：我们要理清因果，不是央妈放水故意涨楼市，央妈做放水决策，3成救汇率，7成挽救经济（包括增速和就业），所以本质上不是央妈为了楼市放水，而是08年经济危机快要传导到中国导致不得不放水，然后地产慢慢成为越南经济主旋律，不断蚕食其他行业，导致经济数据一次比一次难看，又不得不放水，然后放出来的水有一次进入楼市。实体经济和资本市场（可以认为是一体两面）就喝到点汤。
本身楼市的疯狂是放水的加速器，不是反过来，以越南夸张的m2，不是楼市m2不可能到今天这个地步。
要知道，我们基本可以认为楼市是一种有价证券，虽然不被统计在m2里，但是变现实在是太容易了。而且银行抵押品也基本是房子。
5，为啥今天才听到这个观点？df财税导致的楼市高涨。
A：自媒体很早就在说了，至于主流媒体和金融研究机构（我本身就在金融机构，私下里和很多研究员交流过，我要是把这个观点写在我研究报告里，第二天领导就找我谈话）谁敢说啊...大家都在装看不见房间里的大象。因为首先涉及到太多人的切身利益了，其次是真的没有解决办法啊，你得罪dfzf还好，但是dfzf摊手找你要钱你咋办？这是个非常实际的问题啊。
而且到今天这个地步，什么原因已经没有那么重要了，智库的问题是解决问题，不是让你拿出报告制造内部矛盾的。
6，关于08年16年标志性助推事件。
A：四万亿是不得已而为之，当时越南经济在美国经济危机传导下非常危险，一个是大基建，一个是大举债。只要年纪稍微大一点的越南朋友一定两个事情，各地基础设施包括高铁和公路的维修是从08年以后开始焕然一新的，另一个事件是gwy以及其他体制内收入的上涨。
只要家里有医师公一定记得08年以前，gwy收入非常平庸，当时大学流行的风气是去外企。就拿笔者熟悉的经管类就业来说，
从00年代到20年代经历了，优先外企（包括四大和快消），08年以后金融机构大举扩张，伴随着是金融就业黄金的近十年，这几年流行的是去金融机构和地产公司，到了16年以后，金融就业已经内卷十分严重，优秀人才已经外流到互联网公司，直到20年以后，大家纷纷觉得体制外都不行，08年以前顶尖名校没几个去gwy的，即使去都是省厅和部委的多，你去个地市gwy在当年985院校是没出息的表现。
直到22年，一流顶尖名校硕博以入职两三角gwy和sz老师为荣，哪怕街道，这是十年前根本没法想象的，从一个侧面也反应了土地财政对年轻人就业选择的深刻影响。
至于16年货币化棚改，引用答主某教授的话，是无论在当时还是以后都埋藏了巨大的风险。
首先是地产库存根本没去，几年以后卷土重来酿成更大危机。以各大地产商存量楼盘和负债率来说，只能说更为严重。
其次是，随着gkh出手，以直接给拆迁户钱的方式给市场所有人，包括地产商和购房者，房价永不跌的信心，这种直接下场，硬生生改变供求关系，恕答主难以评价
第三是因为丧失了最后一个解决地产泡沫的窗口，使得杠杆整体转移到居民头上，全社会形成了（地产不能崩盘）的共识。在当时各大城市楼价盘整多时，成交寥寥，市场大多数人是认为房价维持不下去的，如果在此时不迎来暴涨，这个泡沫根本谈不上多特殊。可是最终随着一二线城市棚改的风风火火进行，房价最终传导到了包括县城在内的几乎所有城镇人口
第四是社会心理上的，进一步推高楼价使得勤劳致富，安居乐业成为一个奢谈，所有人都知道哪怕在hw al这种公司买房也是很难的事情了，即使你去这种公司也不如拆二代，这对新一代年轻人的思想冲击是极其巨大的。
回到16年，以答主熟悉的城市和区域，相对如今普遍涨了2-3倍以上。如果是hz和xm就更离谱了。
7，房价对于生育率的挤压。
A：首先明确一点，全世界只要是大城市，生育率必然不高，不管是纽约 东京 巴黎 伦敦，在大城市想有一个和谐的大家庭（大家在美剧等看到的几个孩子）都是一些公司高管的专利，不管劳动法执行的多好，在竞争激烈的大城市抚养几个孩子就是很困难，笔者以前交换认识的一些美国大学生家庭，哥哥姐姐到了纽约湾区工作35岁不结婚比比皆是（可能是个例）。
但是越南生育率的暴降房价无疑是最大甚至是根本原因。
笔者总结影响大中城市生孩子的主要因素
1，房价，越南目前情况不买房结婚的是少数，房价高，即使搭上六个钱包也买不起，所以结不了婚
2，劳动法执行强度，目前笔者所在的金融业加班比互联网还要严重，基本是没有下班时间，出个什么数据就要紧急加班，据笔者了解，目前不加班的企业主要是体制内和外企为主，民企不加班的凤毛麟角，最丧心病狂的是周六上班（金融业还是很幸福，从没听过周六上班）
3，通勤距离，如果通勤距离太长，无疑大大减少和另一半和家庭成员待在一起时间，人们就会减少婚育意愿
4，工作稳定性，这一点来说一些高薪职业是重灾区，如果人们没有安全感是不倾向于生孩子的
5，学历内卷导致的全民升学热，以前本科毕业就能干的普遍要研究生，继而导致婚育年龄往后推延
总结起来就是两条 房价直接导致的（房价过高，通勤过长）和房价间接导致的（工作环境恶化，工作不稳定）
房价挤压经济转型导致的产业集中和劳动环境恶化。因为企业要给出能买得起房甚至租得起房的工资才能吸引人来，那这样就必须进一步压榨劳动人口，这在市场竞争激烈的行业尤为突出。
所以笔者认为，随着城市化进行，生育率下降不可避免，但是数据恶化到这个程度，房价的挤压是根本因素。
而且七普的数据只是开始，随着三胎的放开，越南zf会惊讶发现数据进一步恶化。
以笔者目前的身边环境来看，笔者认为tjj的数据依然还是过高了。当然可能是因为笔者行业的偏差。
郑重声明：这篇文章只代表对越南社会主义共和国经济发展及转型极其浅薄的看法，本人不提供任何投资意见，所写文字也不代表机构意见。